O financiamento imobiliario e a principal forma de comprar a casa propria no Brasil. Em 2026, as taxas de juros variam de 10,26% (Caixa) a 11,70% (Bradesco) ao ano, com prazos de ate 35 anos. Use nosso simulador para comparar a tabela SAC (parcelas decrescentes) com a Price (parcelas fixas) e descubra quanto voce economiza em cada cenario.
Simulador de Financiamento Imobiliario 2026
Compare SAC vs Price e descubra quanto voce paga
Simulacao simplificada (nao inclui seguros, taxas de cartorio e ITBI). Valores reais podem variar. Consulte o banco para simulacao oficial.
Taxas de juros por banco em 2026
| Banco | Taxa minima (a.a.) | Indexador | Prazo maximo | Financiamento maximo |
|---|---|---|---|---|
| Caixa Economica | 10,26% | TR | 35 anos | 80% do valor |
| Itau | 11,60% | TR | 30 anos | 80% do valor |
| Bradesco | 11,70% | TR | 30 anos | 80% do valor |
| Santander | 11,69% | TR | 35 anos | 80% do valor |
A Caixa mantem as menores taxas do mercado, especialmente para imoveis ate R$ 350 mil (faixa do programa Minha Casa Minha Vida). O limite do SFH (Sistema Financeiro da Habitacao) subiu para R$ 2.250.000 em 2026. Acima desse valor, o financiamento entra no SFI, com taxas que podem chegar a 14,5% ao ano.
SAC ou Price: qual escolher
Na tabela SAC (Sistema de Amortizacao Constante), as parcelas comecam mais altas e diminuem ao longo do tempo, porque a amortizacao e fixa e os juros caem mensalmente. O custo total e menor, mas a primeira parcela pode comprometer mais a renda.
Na tabela Price, as parcelas sao fixas do inicio ao fim. E mais facil planejar o orcamento, mas o custo total e significativamente maior, porque nos primeiros anos voce paga mais juros do que amortizacao.
Na pratica, em um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos a 10,26%, a diferenca entre SAC e Price pode ultrapassar R$ 150 mil em juros. A regra geral: se voce consegue pagar a primeira parcela do SAC, escolha SAC.
Quanto de entrada preciso
A maioria dos bancos exige entrada minima de 20% do valor do imovel. Para um apartamento de R$ 400 mil, sao R$ 80 mil de entrada. A Caixa permite usar o FGTS como parte da entrada, desde que o imovel seja residencial, urbano, de ate R$ 1,5 milhao e voce nao tenha outro financiamento ativo pelo SFH.
Alem da entrada, reserve de 5% a 7% do valor para custos adicionais: ITBI (imposto de transmissao), registro em cartorio, avaliacao do imovel e taxa de abertura de credito. Esses custos variam por cidade e nao podem ser financiados.
Como conseguir a menor taxa
Relacionamento com o banco: ter conta salario, investimentos ou seguro no banco emissor pode reduzir a taxa em 0,5 a 1 ponto percentual. Entrada maior: quanto maior a entrada, menor o risco para o banco e menor a taxa. Prazo menor: financiamentos de 15 a 20 anos tendem a ter taxas menores que os de 30 anos. Portabilidade: se voce ja tem financiamento em outro banco, pode transferir para um com taxa menor sem custos.
Perguntas frequentes
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim. A cada 2 anos, voce pode usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor (reduz prazo ou parcela) ou para pagar ate 12 parcelas atrasadas. Usar FGTS para amortizar e uma das melhores estrategias para economizar juros.
A parcela pode comprometer quanto da renda?
Os bancos limitam o comprometimento de renda a 30%. Se sua renda familiar e de R$ 10 mil, a parcela maxima aprovada sera de R$ 3 mil. Para aumentar o valor aprovado, voce pode compor renda com conjuge, pais ou filhos.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Quase sempre sim. Amortizar o saldo devedor (reduzindo o prazo) economiza mais juros do que qualquer aplicacao financeira, ja que a taxa do financiamento (10-12%) e superior ao rendimento da maioria dos investimentos de renda fixa (8-10%). A excecao e se voce tiver dividas mais caras (cartao, cheque especial) para quitar primeiro.