Mais de 20 milhoes de familias vivem de aluguel no Brasil, e a maioria desconhece direitos basicos garantidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Reajuste acima do indice contratual, cobranca de taxas indevidas, despejo sem notificacao, vistorias sem aviso: tudo isso e ilegal. Neste guia, explicamos o que o proprietario nao pode fazer e como o inquilino pode se proteger.
O que o proprietario nao pode fazer
1. Reajustar acima do indice contratual: o aluguel so pode ser reajustado uma vez por ano, pelo indice previsto no contrato (geralmente IPCA ou IGP-M). Se o contrato diz IPCA e o IPCA de 12 meses e 4,71%, o reajuste maximo e 4,71%. Qualquer valor acima e abusivo e pode ser contestado judicialmente.
2. Cobrar IPTU, condominio e seguro alem do acordado: quem paga essas despesas deve estar definido no contrato. Se nao estiver, o IPTU e do proprietario e o condominio ordinario e do inquilino. Despesas extraordinarias de condominio (obras estruturais, fundo de reserva) sao sempre do proprietario.
3. Entrar no imovel sem permissao: o proprietario nao pode entrar no imovel alugado sem autorizacao do inquilino, mesmo sendo dono. Vistorias devem ser agendadas com antecedencia. Entrada forcada configura violacao de domicilio (crime previsto no art. 150 do Codigo Penal).
4. Despejar sem ordem judicial: o proprietario nao pode trocar fechaduras, cortar agua/luz ou retirar pertences do inquilino para forca-lo a sair. Despejo so ocorre por ordem judicial, mesmo em caso de inadimplencia. O processo leva de 6 a 18 meses.
5. Reter o caucao/deposito indevidamente: o deposito caucao (ate 3 alugueis) deve ser devolvido no final do contrato, corrigido pela poupanca, descontados apenas reparos por danos causados pelo inquilino (desgaste natural nao conta). Se o proprietario nao devolver em 30 dias, o inquilino pode cobrar judicialmente em dobro.
Direitos do inquilino que poucos conhecem
Preferencia na compra: se o proprietario decidir vender o imovel, o inquilino tem direito de preferencia para comprar pelo mesmo preco e condicoes oferecidos a terceiros. O proprietario deve notificar por escrito e dar prazo de 30 dias para resposta.
Renovacao compulsoria (comercial): inquilinos de pontos comerciais que ocupam o imovel ha mais de 5 anos com contrato ininterrupto tem direito a renovacao compulsoria por mais 5 anos, mesmo contra a vontade do proprietario (art. 51 da Lei 8.245).
Sublocacao e cessao: o inquilino pode sublocar ou ceder o imovel se o contrato nao proibir expressamente. Se o contrato for omisso, a sublocacao e permitida mediante comunicacao ao proprietario.
Benfeitorias necessarias: reparos urgentes (vazamento, infiltracao, problema eletrico) podem ser feitos pelo inquilino e descontados do aluguel, mesmo sem autorizacao previa do proprietario, desde que haja urgencia comprovada.
Como agir em caso de abuso
Passo 1: documente tudo (fotos, prints de mensagens, e-mails, recibos). Passo 2: notifique o proprietario por escrito (carta com AR ou e-mail com confirmacao de leitura) sobre a irregularidade. Passo 3: registre reclamacao no Procon do seu municipio. Passo 4: se nao resolver, entre com acao no Juizado Especial Civel (gratuito para causas ate 20 salarios minimos). Para questoes urgentes (despejo forcado, corte de servicos), procure a Defensoria Publica.
Perguntas frequentes
Posso sair do aluguel antes do contrato acabar?
Sim, mas pode haver multa proporcional ao tempo restante. A multa maxima e de 3 alugueis, e deve ser proporcional: se faltam 6 meses de um contrato de 30 meses, a multa e proporcional a 6/30. Apos 30 meses de contrato, a multa nao se aplica (contrato vira prazo indeterminado).
O proprietario pode pedir o imovel de volta?
Durante a vigencia do contrato, so em casos especificos previstos em lei (uso proprio, demolicao, obras determinadas pelo poder publico). Apos o termino do contrato, pode pedir com 30 dias de antecedencia se o contrato for por prazo indeterminado.