O financiamento imobiliário continua sendo o caminho de quase todo brasileiro para comprar a casa própria, mas o crédito de 2026 está mais caro e mais seletivo do que há poucos anos. Com a Selic em 13,75% ao ano desde a reunião do Copom de 16 de setembro, as taxas mínimas anunciadas pelos grandes bancos no Sistema Financeiro da Habitação ficam entre 10,26% e cerca de 12% ao ano, mais TR. Abaixo você encontra o simulador SAC x Price, a tabela de taxas por banco, as regras do SFH e do SFI que valem hoje e o que fazer, na prática, para pagar menos juros.
Simulador de Financiamento Imobiliario 2026
Compare SAC vs Price e descubra quanto voce paga
Simulacao simplificada (nao inclui seguros, taxas de cartorio e ITBI). Valores reais podem variar. Consulte o banco para simulacao oficial.
O simulador traz taxas de referência pré-carregadas e não inclui seguros obrigatórios, tarifa de administração, TR, ITBI nem cartório. Use o resultado para comparar cenários (prazo, entrada, sistema de amortização) e confirme sempre o valor final na simulação oficial do banco, que é a única que vale para aprovação.
Taxas de juros dos bancos em 2026
A tabela reúne as taxas mínimas anunciadas na linha com recursos da poupança (SBPE), corrigida pela TR, segundo levantamentos de mercado de julho e setembro de 2026. São taxas “a partir de”: quem tem salário na conta, débito automático da parcela e outros produtos contratados consegue as menores; quem chega sem relacionamento costuma pagar mais.
| Banco | Taxa mínima anunciada (ao ano) | Indexador | Observação |
|---|---|---|---|
| Caixa Econômica Federal | 10,26% (balcão a partir de 11,19%) | TR | Menor taxa exige relacionamento; taxa pró-cotista do FGTS a partir de 9,01% |
| Banco do Brasil | 11,60% | TR | Taxa pró-cotista do FGTS a partir de 9% |
| Bradesco | 11,45% a 11,70% | TR | Valor varia conforme o levantamento |
| Santander | 11,69% | TR | Taxa para clientes com relacionamento |
| Itaú | 11,60% a 11,99% | TR | Valor varia conforme o levantamento |
Dois cuidados ao ler qualquer tabela de taxas. Primeiro, a taxa nominal não é o custo real: seguros de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI), mais a tarifa mensal, entram no Custo Efetivo Total (CET), que costuma ficar de um a dois pontos acima da taxa anunciada, sobretudo para compradores mais velhos, porque o seguro MIP sobe com a idade. Segundo, as tabelas de bancos mudam sem aviso; o número que importa é o da proposta formal que você recebe.
Regras do SFH e do SFI em 2026
O crédito habitacional no Brasil se divide em dois sistemas. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tem regras mais protetivas para o comprador; o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) atende imóveis mais caros e tem condições livremente negociadas.
| Item | SFH | SFI |
|---|---|---|
| Valor máximo do imóvel | R$ 2,25 milhões (valor de avaliação do banco) | Sem limite |
| Teto de juros | 12% ao ano | Livre |
| Uso do FGTS | Permitido, cumpridos os requisitos | Não permitido |
| Origem dos recursos | Poupança (SBPE) e FGTS | Recursos livres do banco |
O teto do SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões com a Resolução CMN 5.255, publicada em outubro de 2025. O limite vale para o valor de avaliação feito pelo engenheiro do banco, e não para o preço anunciado pelo vendedor. Na mesma época, a Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel no SBPE, depois de ter reduzido a cota em 2024; em simulações de 2026, essa cota cheia aparece no SAC, enquanto na Price a fatia financiável costuma ser menor.
Também está em transição o modelo de captação da poupança. Hoje, 65% dos depósitos precisam ir para o crédito imobiliário. O novo desenho anunciado pelo governo e pelo Banco Central reduz gradualmente o depósito compulsório e só entra plenamente em vigor a partir de janeiro de 2027; entidades do setor da construção pediram adiamento para 2028. Para quem financia agora, nada muda no contrato já assinado.
Para famílias com renda de até R$ 13 mil, a alternativa costuma ser o Minha Casa Minha Vida, com juros bem abaixo dos de mercado: a faixa 4, voltada à classe média, financia imóveis de até R$ 600 mil com taxa a partir de cerca de 10% ao ano e prazo de até 35 anos.
SAC ou Price: qual escolher
Os dois sistemas cobram a mesma taxa. O que muda é a velocidade com que a dívida é amortizada. Na SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte que abate a dívida é igual todo mês e os juros caem junto com o saldo, então a parcela começa alta e diminui. Na Price, a parcela é fixa (antes da correção pela TR): no começo quase tudo é juro, e a amortização só ganha peso nos anos finais.
Veja um exemplo calculado com a mesma fórmula do simulador: imóvel de R$ 500 mil, entrada de 20% (R$ 100 mil), R$ 400 mil financiados em 30 anos. Os valores não incluem seguros, tarifas nem TR.
| Cenário (R$ 400 mil, 360 meses) | SAC a 10,26% | Price a 10,26% | SAC a 11,69% | Price a 11,69% |
|---|---|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 4.380 | R$ 3.453 | R$ 4.813 | R$ 3.842 |
| Última parcela | R$ 1.120 | R$ 3.453 | R$ 1.121 | R$ 3.842 |
| Total pago | R$ 990 mil | R$ 1,243 milhão | R$ 1,068 milhão | R$ 1,383 milhão |
| Diferença a favor da SAC | cerca de R$ 253 mil | cerca de R$ 315 mil | ||
O exemplo mostra duas coisas. A SAC sai muito mais barata no total, e a diferença cresce quanto maior a taxa. Em compensação, a primeira parcela da SAC é cerca de R$ 900 maior, o que exige mais renda na aprovação: com o limite usual de 30% da renda bruta, a SAC a 10,26% pede renda familiar perto de R$ 14,6 mil, contra cerca de R$ 11,5 mil na Price. A regra prática: se você consegue pagar a primeira parcela da SAC com folga, escolha a SAC. Também vale lembrar que na SAC a dívida cai mais rápido nos primeiros anos, o que favorece quem pretende vender, quitar ou trocar de imóvel antes do fim do prazo.
Quanto de entrada e de renda você precisa
Com cota máxima de 80%, a entrada mínima é de 20% do valor de avaliação. Em um imóvel de R$ 500 mil, são R$ 100 mil. Se a avaliação do banco sair abaixo do preço de venda, a diferença também sai do seu bolso, o que aumenta a entrada real.
Além da entrada, separe dinheiro para os custos que não entram no financiamento:
- ITBI: imposto municipal de transmissão, em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel, conforme a cidade.
- Registro em cartório: cobrado por faixa de valor, segundo a tabela de emolumentos de cada estado.
- Avaliação do imóvel: tarifa cobrada pelo banco para o laudo de engenharia.
- Custos mensais embutidos: seguros MIP e DFI e tarifa de administração, que entram na parcela.
Na soma, os custos de compra costumam ficar entre 4% e 6% do valor do imóvel. Quem organiza a entrada sem contar com eles corre o risco de travar a compra na assinatura. Se você ainda está montando a reserva, um plano para sair das dívidas antes de pedir o crédito melhora a análise de risco e a taxa oferecida; dívidas em atraso e cartão no rotativo pesam contra na aprovação.
A renda comprovada costuma ser limitada a 30% de comprometimento com a parcela. É possível somar a renda de cônjuge ou parentes (composição de renda). Autônomos são aceitos, mas precisam comprovar com declaração de Imposto de Renda, extratos e movimentação compatível; uma renda extra só conta se for declarada e regular.
FGTS na compra e na amortização
Nos contratos do SFH, o saldo do FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar ou quitar o saldo devedor e pagar parte das prestações. Os requisitos principais são:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, mesmo que não consecutivos.
- Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país.
- Não ser dono de outro imóvel residencial no município onde trabalha ou mora.
- O imóvel ser residencial, urbano e destinado à moradia do titular, com avaliação dentro do teto do SFH.
Depois de contratar, a lei do FGTS exige intervalo mínimo de 2 anos entre uma amortização ou liquidação e a seguinte. Há ainda a opção de usar o fundo para cobrir até 80% do valor de 12 prestações seguidas, útil em aperto de orçamento. Para saber quanto você tem disponível, use a calculadora de FGTS. Quem aderiu ao saque-aniversário deve checar se o saldo está alienado em antecipação, porque esse valor fica bloqueado.
Como conseguir a menor taxa e a menor parcela
- Compare pelo CET, não pela taxa anunciada. Peça a proposta com o Custo Efetivo Total, que inclui seguros e tarifas.
- Simule em pelo menos quatro bancos com o mesmo prazo, entrada e sistema de amortização. Prazos diferentes escondem juros diferentes.
- Negocie o pacote de relacionamento. Conta salário e débito automático costumam baixar a taxa. Se a sua conta principal está em um banco digital, portar o salário para o banco do financiamento pode compensar, mas calcule o custo dos produtos exigidos (seguros, cartão, previdência) antes de aceitar.
- Aumente a entrada se puder. Menos dinheiro financiado significa parcela menor e menos juros por décadas.
- Amortize sempre que sobrar dinheiro. Com o financiamento custando mais de 10% ao ano mais TR, amortizar o saldo devedor costuma render mais, de forma garantida, do que deixar o dinheiro em aplicações conservadoras.
- Use a portabilidade. Se outro banco oferecer taxa menor no futuro, o contrato pode ser transferido sem tarifa pela operação, mantendo o saldo devedor.
Para quem não tem pressa de morar, o consórcio é outra rota, sem juros mas com taxa de administração e sem data certa de contemplação. Vale simular os dois caminhos antes de decidir. E se a Selic continuar caindo nas próximas reuniões do Copom (a próxima está marcada para 3 e 4 de novembro), a tendência é que os bancos revisem as taxas para baixo aos poucos, o que reforça o valor da portabilidade mais adiante.
Perguntas frequentes
Qual banco tem a menor taxa de financiamento imobiliário em 2026?
Nos levantamentos de setembro de 2026, a Caixa aparece com a menor taxa mínima, de 10,26% ao ano mais TR, condicionada a relacionamento com o banco. Entre os privados, as taxas mínimas ficam entre 11,45% e cerca de 12% ao ano mais TR. Compare sempre o CET da proposta formal.
Qual é o valor máximo de imóvel no SFH?
R$ 2,25 milhões, considerando o valor de avaliação feito pelo banco, desde a Resolução CMN 5.255, de outubro de 2025. No SFH os juros são limitados a 12% ao ano e é possível usar o FGTS. Acima desse valor, o financiamento segue as regras do SFI.
Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento?
Sim, em contratos do SFH e cumpridos os requisitos, como 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS. É preciso respeitar o intervalo mínimo de 2 anos entre uma amortização e outra. Também dá para usar o saldo para pagar até 80% de 12 prestações seguidas.
Posso mudar de Price para SAC depois de assinar?
Em regra não, porque o sistema de amortização é definido no contrato. A saída é a portabilidade para outro banco que aceite contratar o saldo devedor no sistema desejado.
Vale mais amortizar reduzindo prazo ou parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal e diminui o risco de inadimplência. Se a renda está folgada, prazo; se está apertada, parcela.
O que é a TR no contrato e quanto ela pesa?
A Taxa Referencial é o indexador que corrige o saldo devedor na maior parte dos contratos habitacionais. Com a Selic alta, ela fica positiva e acrescenta correção à dívida, por isso a taxa contratada aparece sempre como “juros mais TR”. Na hora de comparar, garanta que todas as propostas usam o mesmo indexador.
Fontes: Banco Central do Brasil (Copom e Resolução CMN 5.255/2025), Caixa Econômica Federal (manual do FGTS na moradia própria), Lei 8.036/1990, levantamentos de taxas da MySide e da Larya, B3 Bora Investir e Times Brasil. Taxas consultadas em setembro e outubro de 2026, sujeitas a alteração pelos bancos.
