Descubra quanto seu aluguel vai subir em 2026 com nossa calculadora de reajuste. Basta informar o valor atual, o indice (IPCA ou IGP-M) e a data do contrato. O calculo usa os indices oficiais do IBGE e da FGV.
Indices utilizados: IPCA acumulado 12 meses (mar/2025 a fev/2026) = 3,81% (ultimo disponivel). IGP-M acumulado 12 meses = 8,45% (FGV, fev/2026). O IPCA de marco/2026 sera divulgado em 10/04 e pode alterar o acumulado. Consulte seu contrato para verificar o indice e a data-base do reajuste.
IPCA ou IGP-M: qual indice o seu contrato usa?
A maioria dos contratos de aluguel residencial usa o IPCA (Indice de Precos ao Consumidor Amplo), medido pelo IBGE. Contratos mais antigos ou comerciais podem usar o IGP-M (Indice Geral de Precos do Mercado), da FGV. Em 2026, a diferenca e significativa: o IPCA acumulado esta em 3,81%, enquanto o IGP-M esta em 8,45%.
Isso significa que, para um aluguel de R$ 2.500, o reajuste pelo IPCA seria de R$ 95,25, enquanto pelo IGP-M seria de R$ 211,25: mais que o dobro. A queda da inflacao favorece quem tem contrato atrelado ao IPCA.
Posso negociar o indice de reajuste?
Sim. O indice de reajuste e uma clausula contratual e pode ser negociado entre inquilino e proprietario. Se seu contrato preve IGP-M, voce pode propor a troca pelo IPCA na renovacao. Muitos proprietarios aceitam, especialmente em mercados com alta vacancia.
Perguntas frequentes
O proprietario pode reajustar acima do indice?
Nao durante a vigencia do contrato. O reajuste anual e limitado ao indice previsto no contrato. Acima disso, so por acordo entre as partes ou apos o termino do contrato (acao revisional).
Quando o reajuste e aplicado?
Na data de aniversario do contrato. Se voce assinou em junho, o reajuste e aplicado todo junho, usando o indice acumulado dos 12 meses anteriores.
O IPCA de marco pode mudar meu reajuste?
Sim, se a data-base do seu contrato for apos a divulgacao (10 de abril). O IPCA de marco atualiza o acumulado de 12 meses, que e a referencia para reajustes. Se o resultado vier abaixo do esperado, o acumulado pode cair, beneficiando inquilinos.
Como funciona o reajuste do aluguel
O contrato de locação urbana é regido pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. O reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses e pelo índice previsto no contrato. Não existe reajuste por vontade unilateral fora dessa periodicidade.
IGP-M ou IPCA: qual é melhor para você
| IGP-M | IPCA |
|---|
| Quem calcula | Fundação Getulio Vargas | IBGE |
| O que mede | Atacado, construção e consumo | Preços ao consumidor |
| Sensível ao câmbio | Muito | Pouco |
| Volatilidade | Alta | Menor |
| Costuma favorecer | Proprietário em ano de dólar em alta | Inquilino, por ser mais estável |
O IGP-M foi historicamente o índice padrão dos contratos de aluguel, mas sua forte oscilação levou muitos contratos recentes a adotarem o IPCA. Como o IGP-M tem grande peso de preços no atacado, ele dispara quando o dólar e as commodities sobem, mesmo que a inflação ao consumidor esteja comportada.
Na negociação de um contrato novo, o índice é livremente pactuado. Vale discutir isso antes de assinar, e não depois.
Como calcular na prática
A conta usa o índice acumulado em 12 meses na data do aniversário do contrato.
Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com índice acumulado de 4,5%.
- Reajuste: R$ 2.000 × 0,045 = R$ 90
- Novo aluguel: R$ 2.090
Se o índice acumulado for negativo, o que já aconteceu com o IGP-M, o aluguel deve ser reduzido, salvo se o contrato tiver cláusula que impeça a variação negativa.
O que fazer se o reajuste vier alto demais
- Confira o índice e o período de acumulação usados. Erro de mês de referência é comum
- Negocie. Imóvel vago custa caro ao proprietário, e a rotatividade envolve corretagem, pintura e meses sem receita
- Proponha um teto ou a troca do índice na renovação
- Ação revisional: após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo, qualquer das partes pode pedir judicialmente a revisão do valor para o preço de mercado
Outros pontos que pesam no contrato
- Rescisão antecipada pelo inquilino: a multa é proporcional ao tempo restante do contrato. Quem cumpriu quase todo o prazo paga pouco
- Dispensa de multa: a lei dispensa a multa quando o inquilino é transferido pelo empregador para outra localidade, mediante aviso com trinta dias de antecedência
- Benfeitorias necessárias são indenizáveis, e as úteis dependem de autorização, conforme a lei e o contrato
- IPTU e condomínio ordinário em geral ficam com o inquilino. Já obras estruturais e condomínio extraordinário são do proprietário
- Venda do imóvel: o inquilino tem direito de preferência na aquisição, nas mesmas condições oferecidas a terceiros
Perguntas frequentes
O proprietário pode reajustar antes de 12 meses?
Não. A periodicidade anual é o padrão legal para contratos de locação urbana.
Sou obrigado a aceitar o índice do contrato?
Durante a vigência, sim, porque ele foi pactuado. Na renovação, tudo pode ser renegociado, inclusive o índice.
E se o índice acumulado for negativo?
O aluguel deveria ser reduzido, salvo cláusula contratual que estabeleça variação mínima igual a zero.
Quem paga a taxa de administração da imobiliária?
É custo do proprietário, remuneração pelo serviço de administrar o imóvel. Não pode ser repassada ao inquilino.
Fontes: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), IBGE (IPCA) e Fundação Getulio Vargas (IGP-M).
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