Quer saber quanto o seu aluguel vai subir no aniversário do contrato? A conta é simples: valor atual multiplicado pelo índice acumulado em 12 meses previsto no contrato, normalmente o IPCA, do IBGE, ou o IGP-M, da FGV. Em 2026 os dois índices trocaram de papel: o IGP-M, que historicamente pesava mais no bolso do inquilino, começou o ano com acumulado negativo e só voltou ao terreno positivo em abril, enquanto o IPCA ficou na casa dos 4%. Os números mais recentes são IGP-M de 3,34% e IPCA de 4,58%, ambos acumulados em 12 meses até setembro de 2026.
Calculadora de Reajuste de Aluguel 2026
Descubra o novo valor do seu aluguel com base no IPCA ou IGP-M acumulado em 12 meses
Índices utilizados: IPCA acumulado em 12 meses até setembro/2026 = 4,58% (IBGE, divulgado em 09/10/2026) e IGP-M acumulado em 12 meses até setembro/2026 = 3,34% (FGV, divulgado em 29/09/2026). Atualizado em 17/10/2026. Os índices mudam todo mês: confira no seu contrato qual índice e qual mês-base valem para o seu reajuste e, se for outro mês, use o percentual manual.
Atenção ao usar a calculadora: os percentuais pré-carregados nas opções IPCA e IGP-M correspondem ao acumulado em 12 meses até setembro de 2026. Se o seu contrato usa outro mês de referência, escolha "Percentual manual" e digite o acumulado da tabela abaixo referente ao mês indicado no contrato.
IPCA e IGP-M acumulados em 12 meses: tabela atualizada
A tabela mostra o acumulado de 12 meses de cada índice no fim de cada mês. Use a linha do mês de referência indicado no seu contrato (em geral, o último índice divulgado antes da data de aniversário).
| Mês de referência | IPCA acumulado 12 meses | IGP-M acumulado 12 meses |
|---|---|---|
| Outubro/2025 | 4,68% | 0,92% |
| Novembro/2025 | 4,46% | -0,10% |
| Dezembro/2025 | 4,26% | -1,04% |
| Janeiro/2026 | 4,44% | -0,90% |
| Fevereiro/2026 | 3,81% | -2,66% |
| Março/2026 | 4,14% | -1,82% |
| Abril/2026 | 4,39% | 0,62% |
| Maio/2026 | 4,72% | 1,96% |
| Junho/2026 | 4,64% | 3,18% |
| Julho/2026 | 4,44% | 2,77% |
| Agosto/2026 | 4,22% | 2,18% |
| Setembro/2026 | 4,58% | 3,34% |
Os acumulados foram calculados a partir das variações mensais oficiais publicadas pelo IBGE e pela FGV (séries temporais do Banco Central) e podem diferir em 0,01 ponto do número divulgado pelos institutos por causa de arredondamento. O IPCA de setembro, alta de 0,82% no mês, foi divulgado pelo IBGE em 9 de outubro de 2026; o IGP-M de outubro sai no fim do mês. Em setembro, o IGP-M subiu 1,57% no mês, puxado pelos preços no atacado, depois de três meses seguidos de queda.
Como calcular o reajuste na prática
A fórmula é: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado ÷ 100). Veja exemplos com um aluguel de R$ 2.500:
| Índice e mês de referência | Percentual | Aumento | Novo aluguel |
|---|---|---|---|
| IPCA até setembro/2026 | 4,58% | R$ 114,50 | R$ 2.614,50 |
| IGP-M até setembro/2026 | 3,34% | R$ 83,50 | R$ 2.583,50 |
| IGP-M até agosto/2026 | 2,18% | R$ 54,50 | R$ 2.554,50 |
Um erro comum é somar as variações mensais em vez de multiplicá-las. O acumulado correto é composto: cada mês incide sobre o resultado do mês anterior. Outro erro frequente é usar o mês errado. Se o contrato faz aniversário em outubro e fala em "IGP-M acumulado dos últimos 12 meses", vale o último índice cheio disponível, que é o de setembro. Para o IPCA, que sai por volta do dia 10, muitos contratos com aniversário no início do mês acabam usando o índice de dois meses antes. Confira a redação da cláusula.
IPCA ou IGP-M: qual índice é melhor
| IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|
| Quem calcula | Fundação Getulio Vargas (FGV) | IBGE |
| O que mede | Preços no atacado, ao consumidor e da construção | Preços ao consumidor final |
| Sensibilidade a dólar e commodities | Alta | Baixa |
| Volatilidade | Alta, pode ficar negativo | Menor |
| Uso no aluguel | Tradicional em contratos antigos e comerciais | Cada vez mais comum em contratos novos |
O IGP-M ganhou o apelido de "inflação do aluguel" porque foi por décadas o índice padrão dos contratos. Como cerca de 60% do seu cálculo vem de preços no atacado, ele dispara quando dólar e commodities sobem e despenca quando caem, mesmo com a inflação do dia a dia estável. Foi o que aconteceu entre o fim de 2025 e o início de 2026, quando o acumulado chegou a -2,66% em fevereiro. Já o IPCA, que é a inflação oficial do país, oscila menos e por isso passou a ser preferido em contratos novos.
Não existe índice "melhor" de forma permanente. No período recente, o IPCA ficou acima do IGP-M na maior parte dos meses, o que favoreceu quem tem contrato pelo IGP-M. Em anos de dólar em alta, a situação se inverte. Para o inquilino, a vantagem do IPCA é a previsibilidade, que facilita o planejamento do orçamento.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o reajuste
As locações urbanas são regidas pela Lei nº 8.245/1991. Os pontos que importam para o reajuste:
- Periodicidade anual: pela Lei nº 10.192/2001 (artigo 2º), é nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
- Índice livre, com limites: o valor do aluguel é de livre convenção, mas é proibido vinculá-lo a moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo (artigo 17).
- Troca de índice por acordo: as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e inserir ou modificar a cláusula de reajuste a qualquer tempo (artigo 18).
- Ação revisional: sem acordo, locador ou inquilino podem pedir na Justiça a revisão do aluguel ao preço de mercado depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo (artigo 19).
O que fazer se o reajuste vier alto
- Confira a conta. Verifique o índice, o mês de referência e se o acumulado foi calculado de forma composta.
- Pesquise o mercado. Levante anúncios de imóveis parecidos no mesmo bairro. Se o valor reajustado ficar acima deles, você tem argumento.
- Negocie. Imóvel vago gera custo de condomínio, IPTU, pintura e corretagem para o proprietário. Proponha um percentual menor, a troca do índice ou um reajuste escalonado.
- Formalize. Qualquer acordo deve ser registrado em aditivo assinado pelas partes.
Se a negociação não andar e o aluguel ficar pesado demais, a devolução antecipada é possível, mas com multa. Pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, a multa pactuada é proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato, e o inquilino fica dispensado dela se for transferido pelo empregador para outra cidade, avisando por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. Para quem está avaliando sair do aluguel, compare o custo com o de um financiamento imobiliário antes de decidir.
Outros direitos e deveres no contrato de aluguel
- Taxa de administração da imobiliária e custos de intermediação, incluindo a análise de cadastro do inquilino e do fiador, são obrigação do proprietário (artigo 22).
- Despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e pintura de fachada, são do proprietário; as ordinárias ficam com o inquilino.
- IPTU é do proprietário por lei, salvo cláusula expressa transferindo ao inquilino, o que é comum nos contratos.
- Benfeitorias: as necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas são indenizáveis, salvo cláusula em contrário (artigo 35).
- Venda do imóvel: o inquilino tem preferência para comprar, nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e deve ser notificado com preço e forma de pagamento (artigo 27).
Perguntas frequentes
Qual é o IGP-M acumulado mais recente?
O IGP-M acumulou 3,34% em 12 meses até setembro de 2026, segundo a FGV. No mês de setembro, o índice subiu 1,57%. É o percentual usado nos reajustes de contratos com aniversário em outubro que seguem o IGP-M.
Qual é o IPCA acumulado mais recente?
O IPCA acumulou 4,58% em 12 meses até setembro de 2026, depois de uma alta de 0,82% no mês, que veio após a deflação de 0,32% de agosto. O resultado de outubro será divulgado pelo IBGE em novembro e vai atualizar o acumulado.
O proprietário pode reajustar antes de 12 meses ou acima do índice?
Não. O reajuste é anual e segue o índice do contrato. Valor diferente só por acordo entre as partes ou por ação revisional, depois de três anos de contrato ou do último acordo.
E se o índice acumulado for negativo?
Aplicado ao pé da letra, o índice negativo reduz o aluguel. Muitos contratos, porém, têm cláusula que impede a redução e mantém o valor quando o acumulado fica abaixo de zero. Leia o contrato e, se não houver essa cláusula, você pode pedir a redução.
Posso trocar o IGP-M pelo IPCA no meu contrato?
Sim, desde que o proprietário concorde. O artigo 18 da Lei do Inquilinato permite modificar a cláusula de reajuste de comum acordo a qualquer momento, por meio de aditivo assinado pelas duas partes.
Quem paga a taxa de administração da imobiliária?
O proprietário. A Lei do Inquilinato atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação, inclusive as despesas para verificar a idoneidade do inquilino ou do fiador.
Fontes
- IPCA, tabela 1737 do Sidra (IBGE)
- IGP-M: resultados mensais (FGV)
- Série 433, IPCA mensal (Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central)
- Série 189, IGP-M mensal (Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central)
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto)
- Lei nº 10.192/2001 (Planalto)
